Le marché immobilier en Suisse

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L’observation de la situation actuelle du marché est au cœur de l’Enquête immobilière et du Moniteur immobilier. Depuis 2002, les prix des maisons en propriété et des maisons individuelles ont augmenté presque sans interruption. Seule l’année 2017 a connu une brève période de baisse des prix. Au départ, le niveau relativement bas des prix et la forte croissance économique ont été les moteurs de l’augmentation de la demande de logements en propriété et de la hausse des prix de l’immobilier. Ces dernières années, le facteur principal a été les taux d’intérêt hypothécaires historiquement bas.

Evolution des prix du marché immobilier en Suisse

Les données les plus récentes de l’Office fédéral de la statistique révèlent que les prix des logements en propriété et des maisons individuelles ont augmenté depuis 2013. Le niveau de prix moyen a augmenté de 11 % en 2017 par rapport à 2016. Le prix des maisons individuelles a augmenté de 12,4 %, tandis que le prix des maisons en propriété a augmenté de 13,8 %. Le prix moyen d’une maison individuelle reste le plus élevé à Zurich (1 549 000 francs). Nouveau record également en 2018 : le prix de vente moyen d’une maison individuelle est de 2 105 000 francs à Zurich.

Quatre raisons expliquent cette hausse : la croissance de la population (1,9% en 2017), l’immigration en provenance de pays étrangers (+4,8% en 2017 par rapport à 2016), la hausse de l’emploi (+1,6%) et les faibles taux d’intérêt hypothécaires actuels.

Le fait que les prix augmentent depuis plusieurs années soulève une question importante : les prix des logements situés dans la partie inférieure de l’échelle des prix sont-ils également en hausse ? Oui ! Selon une étude du Credit Suisse, les prix de l’immobilier ont augmenté de 32 % en Suisse entre 2010 et 2016, avec une hausse annuelle moyenne de 7 %. Durant cette même période, la croissance moyenne du revenu nominal était de 5 %, avec une augmentation annuelle moyenne de 1,3 %.

Même si les taux d’intérêt hypothécaires augmentent par rapport à leur plancher historique actuel (environ 3,7%), les jeunes et les ménages de la classe moyenne sont confrontés à un marché immobilier toujours plus cher. La croissance du capital ralentit, ce qui augmente encore les coûts d’achat ou de location d’un logement.

Déménager, le seul choix possible ?

Pour beaucoup, le seul choix possible est de déménager dans une autre région ou un autre pays de l’UE. L’Institut allemand de recherche économique (Ifo) conclut que cette tendance va se poursuivre en 2019 et au-delà.

L’enquête immobilière du « Moniteur » montre également qu’au cours des dernières années, la Suisse a perdu 3 % de sa population avec une moyenne annuelle de 10 000 personnes (par rapport à 2015). L’Office fédéral de la statistique prévoit que cette tendance se poursuivra en 2018.

Stade actuel

Selon l’analyse 2017 des marchés du logement en Europe du Credit Suisse (CS), le marché immobilier en Suisse se caractérise par une grande homogénéité. En 2006, 95% des logements existants étaient situés en Suisse. Le prix médian des maisons jumelées occupées par leur propriétaire était de 1 602 000 francs suisses.

L’analyse du CS 2018 montre que le marché immobilier suisse est à un stade plus avancé que d’autres pays d’Europe et des États-Unis. Par rapport aux prix moyens de chaque pays (Eurostat), la Suisse affiche l’un des prix des maisons les plus élevés – après le Qatar mosaïque et Hong Kong. Les prix des maisons suisses sont encore inférieurs à ceux que l’on trouve en Europe occidentale et surtout en Amérique du Nord.