Estimer le prix d’achat d’un appartement neuf

Catégories: Estimation appartement

Estimer le prix d’achat d’un appartement neuf – Vous avez un appartement en copropriété et vous voulez savoir ce qu’il vaut ? Bien sûr, vous pouvez immédiatement vous adresser à un courtier immobilier avec cette question. Toutefois, l’évaluation exacte devient importante lorsque vous voulez vendre ou léguer l’appartement. Même en cas d’hypothèque – par exemple si vous voulez acheter un autre bien immobilier – la valeur doit être déterminée très précisément. C’est là que l’expert entre en jeu.

Qu’est-ce qui influence la valeur d’un appartement ?

Pour déterminer la valeur de votre appartement, un certain nombre de facteurs jouent un rôle.
Avant d’approfondir la question de l’évaluation de l’emplacement, de la structure de l’immeuble, de la valeur marchande & Co., nous posons d’abord 3 questions de base qui nous parviennent lors des rendez-vous avec les clients :

Comment puis-je évaluer un bien immobilier ?
Qui détermine la valeur marchande d’une propriété ?
Comment la banque évalue-t-elle un bien immobilier ?

L’emplacement

Il s’agit avant tout, de ce que l’on appelle la micro et la macro localisation de l’appartement, c’est-à-dire la vue sur l’environnement immédiat et régional. Que votre appartement soit situé dans une rue passante ou dans une banlieue tranquille, toutes ces conditions influencent la valeur de votre appartement.

Infrastructure et équipement

Les facteurs de la micro-localisation comprennent la proximité de médecins, d’institutions publiques ou de sites culturels. Ici, les conditions peuvent être mesurées au moins en termes de distance et de nombre d’équipements disponibles. En principe, la règle suivante s’applique ici:
Plus vous êtes proche de la vie publique, plus ces facteurs ont de la valeur ajoutée.
La proximité de votre logement avec les transports publics est également un point positif. En effet, dans le cadre du débat sur le climat, les bus et les trains prennent de plus en plus d’importance dans les zones urbaines et rurales. Certes: la disponibilité de vos propres places de parking ou même d’un parking souterrain a également un effet positif sur la valeur de votre appartement.

Facteur de diminution ou d’augmentation de la valeur

Il n’y a pas de facteur exact de diminution de valeur ou d’augmentation. Mais on parle de macro-localisation de l’appartement. En d’autres termes, l’emplacement de l’appartement dans une région géographique aura un impact sur la valeur, exemple une maison à Genève aura une valeur beaucoup plus importante qu’une maison ou il y’a très peu d’emploi. L’attractivité de la ville a donc un effet important sur le prix.

Valeurs comparables et prix au mètre carré

Dans l’évaluation de l’appartement, nous incluons les prix locaux au mètre carré dans la comparaison. Nous déterminons les propriétés résidentielles comparables et leurs prix de vente à partir de bases de données de votre ville. Vous obtenez ainsi une estimation réaliste du prix de vente de votre appartement. Outre les caractéristiques comparatives telles que l’emplacement et la taille de l’appartement, l’ameublement et l’équipement individuels sont également pris en compte dans la détermination de la valeur immobilière. Ainsi, des vérandas ou une haute efficacité énergétique peuvent augmenter sensiblement le prix. Mais les dommages au bâtiment, les réparations en cours ou les mesures de modernisation sont également pris en compte dans la détermination du prix.

Critères d’évaluation

Parmi les autres critères permettant de déterminer la valeur de votre bien immobilier figurent des informations générales sur l’objet immobilier, telles que l’étage, la pièce et l’équipement.

Année de construction de l’objet
Étage habitable
Nombre et taille des pièces
Balcon, terrasse, loggia et jardins d’hiver
Propriété collective
Appartements loués

Année de construction de l’objet

Dans le cas de bâtiments anciens (construits avant 1945), la rénovation des bâtiments anciens impact fortement la valeur du bien. Les appartements nouvellement construits sont aussi généralement mieux évalués. Cependant, de nombreux appartements des années 1960 et 1970 doivent souvent compter voir leur valeur à la baisse si l’état est particulièrement mauvais.

Etage résidentiel

Plus l’appartement est haut dans l’immeuble, plus son prix est élevé. Les appartements du premier étage sont moins demandés et leur prix peut être jusqu’à 30 % inférieur à la moyenne. Si l’appartement situé en hauteur est également accessible par ascenseur, le cercle des acheteurs potentiels est également élargi.

-30% pour les appartements du premier étage

Les acheteurs de biens immobiliers ont souvent un « coup de foudre spontané », notamment pour les appartements de type penthouse ou loft. Le prix d’achat peut alors être légèrement supérieur à la valeur du marché. L’aménagement adéquat des combles en espace ouvert ajoute des facteurs supplémentaires d’augmentation de la valeur.

Les appartements sans ascenseur découragent aujourd’hui de nombreux acheteurs, notamment dans les centres-villes des métropoles, qui disposent de nombreuses offres immobilières alternatives.

Rez-de-chaussée jusqu’à -30% de la valeur du marché
Loft / Penthouse augmentent le prix d’achat
Essentiel: l’ascenseur

Nombre et surface de pièces

Les pièces d’au moins dix mètres carrés sont comptabilisées. Si elle est inférieure, les pièces sont comptées comme des demi-pièces. La cuisine et la salle de bains ne sont pas comptabilisées. En principe, les appartements comportant de nombreuses pièces sont également évalués à un prix plus élevé par mètre carré.
Le nombre de chambres à coucher est ce qui compte le plus.

Balcon, terrasse, loggia et jardins d’hiver

Les endroits où se détendre sont recherchés et ces caractéristiques supplémentaires augmentent donc le prix de vente possible de l’appartement. Ils entrent avec 25% dans le calcul de la surface habitable. Dans les zones résidentielles particulièrement favorables ou avec une organisation très complexe, ils peuvent être pris en compte à hauteur de 50% de la surface utile.

Aménagements communs

Les biens communs tels que les ascenseurs, les cages d’escalier, les toits, les portes, les lignes de chauffage et les services publics peuvent sont éagalement à prendre en compte. Si les installations extérieures sont particulièrement bien entretenues ou si des salles communes significatives sont disponibles, la valeur marchande de l’appartement augmentera également.

Évaluation de l’appartement en ligne

Évaluation d’un appartement en ligne ? De nombreuses personnes utilisent des portails immobiliers pour l’évaluation de leur bien. Si vous générez gratuitement votre évaluation en ligne, vous recevrez une évaluation basée sur les paramètres suivants:.

Adresse, lieu et donc proximité des trasnports, services publics et commerces
Année de construction et dernière rénovation
État de la construction et installations
Nombre de pièces
Surface du bien, du balcon, de la terasse, du jardin…
Aménagements: garage, parking, piscine, jardin d’hiver..

Méthode d’évaluation

Un bien immobilier vaut autant que ce que les autres sont prêts à payer pour l’acquérir – tel est le principe de base du marché immobilier. Bien entendu, le prix d’achat d’une maison ou d’un appartement dépend du coût de sa construction et de son extension. Mais si aucun acheteur ne peut être trouvé pour une villa ou un appartement de luxe à un prix qui serait raisonnable compte tenu des coûts de construction, la valeur est malheureusement encore plus faible. Mais cela vaut aussi à l’inverse !
Un appartement en mauvais état, mais situé dans une locatlité très attractive, génère une forte demande et donc un prix élevé. Avec cette méthode dite de « valeur comparative », vous pouvez même déterminer vous-même une valeur approximative de votre appartement.
À cette fin, l’exemple de la vente de la maison du voisin doit toutefois être récente. Une valeur il y a dix ans, par exemple, reflète la situation du marché il y a dix ans.

Valeur de revenu, valeur comparative et valeur matérielle

Dans le cas de biens immobiliers loués, la « méthode de la valeur des revenus capitalisés » est généralement au centre de l’évaluation. Outre la valeur foncière du bien, les revenus locatifs et le taux d’intérêt dit « immobilier » du bien sont également utilisés pour l’évaluation.
Pour les appartements occupés par leur propriétaire, la « méthode de la valeur réelle » est également souvent utilisée en plus de la méthode de la valeur comparative, surtout dans le cas des propriétés de luxe. Au premier plan se trouve ici la valeur matérielle des structures du bâtiment, qui est dérivée, entre autres, du prix du mètre cube du bâtiment et d’un indice des prix de la construction.
Ces deux dernières méthodes conviennent en tout cas pour une évaluation très précise de votre appartement, mais ne peuvent finalement être appliquées que par un expert. En fin de compte, seul un courtier immobilier expérimenté dispose d’une vue d’ensemble de la situation du marché avec la procédure de la valeur comparative.

Éviter les erreurs dans l’évaluation

Mentionnons tout de suite l’une des erreurs les plus importantes dans l’évaluation (personnelle) : La plupart des copropriétaires ont un lien affectif fort avec leur bien. Généralement, ils ne remarquent pas eux-mêmes ce lien, mais fixent inconsciemment la valeur de leur appartement à un niveau trop élevé.
La deuxième erreur se produit souvent lorsque la vente de l’appartement a lieu sous la pression (du temps). En conséquence, le prix est généralement trop bas, car les propriétaires espèrent que cela entraînera une vente plus rapide. C’est précisément pour cette raison qu’il est judicieux de laisser un professionnel de l’immobilier déterminer la valeur de l’appartement, même sans intention concrète de le vendre. Ainsi, vous êtes sûr de disposer d’une base de valeur solide « dans le tiroir » lors de la vente et vous avez également un aperçu de l’évolution de la valeur de votre appartement au fil des années.
Bien que nous ayons mentionné la procédure de valeur comparative comme étant la méthode la plus courante de détermination de la valeur ci-dessus et que nous nous soyons référés au niveau de prix d’appartements comparables dans le voisinage immédiat, c’est précisément là que des erreurs peuvent se produire si vous utilisez les déclarations de valeur de voisins, d’amis ou de connaissances, ou même des annonces dans des annonces immobilières pertinentes. Car qui sait déjà si les déclarations faites représentent la réalité ultérieure lors de la vente.

Que peut faire un agent immobilier lors de l’enquête ?

Qui est la bonne personne pour l’évaluation de votre appartement ? Un courtier immobilier ou un évaluateur ? La réponse à cette question fondamentale dépend de l’objectif que vous poursuivez avec lui.
Vous aurez toujours besoin d’un évaluateur ou d’un expert si l’évaluation doit tenir devant un tribunal – par exemple en cas de divorce. Un niveau encore plus élevé consiste à faire évaluer le bien par un « expert immobilier agréé par l’État ». L’évaluation est alors acceptée par toutes les autorités. Quelle que soit la méthode que vous choisissez, ces évaluations coûtent de l’argent.
Si vous souhaitez paraître confiant et compétent face à des acheteurs potentiels avec un rapport d’évaluation, l’avis (généralement gratuit) d’un expert immobilier ou d’un agent immobilier indépendant est absolument suffisant.

Conclusion sur l’évaluation d’un appartement – Liste de contrôle

La comparaison de la valeur d’un appartement dans votre quartier vous offre une très bonne première indication pour l’évaluation de votre propre appartement. En principe, les facteurs suivants augmentent la valeur de l’appartement:

L’emplacement de votre appartement dans un quartier résidentiel attractif.
La situation au sein d’une agglomération ou la proximité de grands centres.
Un emplacement calme dans le centre-ville, mais aussi très central dans la ville
De bonnes liaisons avec les transports publics
Des distances courtes vers les supermarchés, les médecins, les pharmacies, les administrations.
Le bon état des équipements collectifs
Un haut niveau d’entretien
Un ascenseur
Des places de stationnement ou un parking souterrain

La valeur d’un bien immobilier, y compris de votre appartement, peut être déterminée à l’aide de différentes méthodes d’évaluation. Les résultats sont aussi nombreux que les possibilités, car vous obtiendrez toujours un résultat différent. C’est tout à fait normal et correct, car chaque procédure d’évaluation est basée sur une approche différente.